Teil des Koalitionsvertrags
Im Koalitionsvertrag hatten SPD, Grüne und FDP im Jahr 2021 vereinbart, die Mietpreisbremse zu verlängern. Da die Länder rund 1,5 Jahre Vorlauf brauchen und die Mietpreisbremse ursprünglich nur noch bis 2025 läuft, ist nun Eile angesagt. Experten rechnen zeitnah mit einem Gesetzesentwurf.
Die Mietpreisbremse gilt bei Neu- und Wiedervermietungen in angespannten Wohnungsmärkten. Welche Gebiete das sind, wird durch die Bundesländer festgelegt. In diesen Gebieten darf die die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Sanierungen, Neubauten oder wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat.
Kontroverse Meinungen zur Verlängerung
Die Interessengemeinschaft Haus & Grund gibt sich entsetzt über die Verlängerung und bezeichnet sie als „vollkommen überflüssig, schädlich und verfassungsrechtlich höchst bedenklich“. „Wer die notwendigen Investitionen in den Wohnungsbestand mit Blick auf die Energiewende und den altersgerechten Umbau ermöglichen will, muss angemessene Mietpreisänderungen zulassen. Die Mietrechtspolitik der vergangenen zehn Jahre hat die Investitionsfähigkeit der privaten Vermieter unterminiert“, erläutert der Verbandspräsident Kai Warnecke.
Dem Deutschen Mieterbund (DMB) geht die Ankündigung jedoch nicht weit genug: „Die Kehrtwende der FDP nach einer zweieinhalbjährigen Blockade ist überfällig und war dringend nötig, um die 2025 auslaufende Mietpreisbremse rechtzeitig zu verlängern. Die Mietpreisbremse kennt zahlreiche Ausnahmen und Schlupflöcher, welche im Zuge der Verlängerung dringend geschlossen werden müssen. Die Umsetzung weiterer Maßnahmen aus dem Koalitionsvertrag, wie die Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 15 Prozent auf 11 Prozent, die Verbesserung des Kündigungsschutzes bei Schonfristzahlungen oder die Umsetzung einer neuen Wohngemeinnützigkeit, bleibt weiterhin unklar. Hier muss die Ampel und insbesondere die FDP zu ihrem Wort im Koalitionsvertrag stehen […]“, kommentiert der Präsident des DMB, Lukas Siebenkotten.
Gesunkene Preise und Zinsrückgang
Gute Nachrichten für Immobilienkäufer: Die monatlichen Kosten für die Darlehensrückzahlung sind spürbar zurückgegangen – je nach Stadt um mehrere hundert Euro. In der Spitze sparen Käufer 346 Euro pro Monat im Vergleich zum Höhepunkt der Immobilienkrise. Das zeigt eine immowelt Analyse für die 15 größten deutschen Städte, wofür die Veränderung der Annuitätenraten beim Kauf einer 75 Quadratmeter großen Bestandswohnung untersucht wurde. Nach 2 Jahren Krisenmodus scheint sich demnach die Lage am Immobilienmarkt nun allmählich wieder aufzuhellen. Gründe für die Verbesserung: Die Immobilienpreise sind seit Mitte 2022 gesunken und die Lage am Zinsmarkt verbessert sich wieder. Die durchschnittlichen Bauzinsen sind erstmals nach 2 Jahren spürbar gesunken und liegen aktuell wieder unter der 4-Prozent-Marke.
Größte Ersparnis in München
Am deutlichsten fällt die Ersparnis in München aus: Bei einem mittleren Angebotspreis von aktuell 602.625 Euro für eine 75-Quadratmeter-Wohnung in der Isar-Metropole liegt die Annuität derzeit bei monatlich bei 2.092 Euro. Im Oktober 2022 belief sich der Durchschnittspreis noch auf 668.853 Euro. Daraus ergab sich eine monatliche Rate von 2.438 Euro. Demnach zahlen Käufer im Schnitt heute 346 Euro weniger als vor eineinhalb Jahren. Auch in Frankfurt (257 Euro), Stuttgart (246 Euro), Köln (164 Euro) und Hamburg (154 Euro) ist die Wohnungsfinanzierung spürbar günstiger geworden. Auf den letzten Plätzen liegen Duisburg (79 Euro), Dortmund (72 Euro), Essen (64 Euro) und Leipzig (42 Euro).
11 Prozent Mehrkosten ab April
Mit der Rückkehr zum regulären Steuersatz steigen die Gaspreise an – jedoch sie inzwischen größtenteils wieder auf dem Niveau von vor der Krise. Laut dem Vergleichsportal Verivox liegt der durchschnittliche Gaspreis für Haushalte aktuell bei 9,8 Cent pro kWh und erhöht sich durch einen Mehrwertsteuersatz von 19 Prozent auf 10,9 Cent/kWh. Das entspricht einem Anstieg von 11 Prozent. Eine Familie mit einem Gasverbrauch von 20.000 kWh hat dadurch durchschnittliche Mehrkosten von rund 220 Euro pro Jahr. Gaskunden sollten jetzt ihren Zählerstand übermitteln, damit die korrekte Menge zum vergünstigten Steuersatz abgerechnet wird.
„Der volle Mehrwertsteuersatz wird den Gaspreis schlagartig um 11 Prozent erhöhen. Die Kundinnen und Kunden haben durch die Umstellung kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, daher sollten sie frühzeitig ihren Vertrag prüfen und sich um einen möglichst günstigen Tarif kümmern. Die Grundversorgung ist im Vergleich zu den günstigen Gastarifen derzeit im Schnitt doppelt so teuer“, sagt Thorsten Storck, Energieexperte bei Verivox.
Günstige Preise für Neukunden
Laut Verivox trifft die Erhöhung Verbraucher in der Grundversorgung besonders hart: die jährlichen Gaskosten für ein Einfamilienhaus mit einem Gasverbrauch von 20.000 kWh liegen hier im bundesweiten Durchschnitt aktuell bei 2.599 Euro mit reduziertem Steuersatz, mit dem Mehrwertsteuersatz von 19 Prozent sind es 2.890 Euro. Die Rückkehr zum alten Steuersatz bedeutet Mehrkosten von 291 Euro pro Jahr.
Zum Vergleich: günstigsten verfügbaren Neukundentarif mit Preisgarantie kostet die gleiche Menge Gas aktuell im Bundesschnitt rund 1.303 Euro (bei 7 Prozent Mehrwertsteuer). Mit einem Mehrwertsteuersatz von 19 Prozent stiegen die Heizkosten um 146 Euro auf insgesamt 1.450 Euro. Kunden in dieser Tarifgruppe zahlen damit also für die gleiche Menge Gas 145 Euro weniger Steuern als in der örtlichen Grundversorgung.
Der Fall: Wassereintritt bei überdachter Terrasse
Die Kläger erwarben ein Einfamilienhaus unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Bereits vor Abschluss des Kaufvertrags war es bei Regen wiederholt zu Wassereintritten auf die in dem Maklerexposé genannte überdachte Terrasse gekommen, und zwar sowohl in dem Bereich des von dem Beklagten selbst errichteten Kunststoffdachs als auch in dem von dem dachpfannengedeckten Hausdach überdachten Bereich. Der Beklagte hatte bereits selbst mehrere Reparaturversuche unternommen.
Ein Jahr nach dem Kauf leiteten die Kläger ein selbstständiges Beweisverfahren ein. Hierbei ergaben sich zwei voneinander unabhängige Ursachen für den Wasseraustritt aus der Deckenverkleidung in dem bereits von dem Hausdach überdachten Bereich der Terrasse, nämlich einerseits eine mangelhafte Abdichtung des Kunststoffdachs zur Hauswand hin und andererseits Folienabrisse unter den Dachpfannen des Hausdachs in den Anschlussbereichen zum Traufbereich und zu den Dachfenstern.
Die Kläger forderten nun 32.100 Euro (Kunststoffterrassendach: 9.900 €; Hausdach: 22.200 €) sowie weitere 248,97 Euro für eine Notreparatur im Anschlussbereich eines Dachfensters. Daneben begehren sie die Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagten für sämtliche künftige weitere Schäden aufgrund der Undichtigkeit des Dachs.
Das Urteil: Wassereintritt ist Sachmangel
Der BGH stellt klar: Wird ein Hausgrundstück mit überdachter Terrasse verkauft und tritt durch das Terrassendach wiederholt Regenwasser ein, ist dies regelmäßig nicht nur ein bloßes Symptom für einen Sachmangel; vielmehr begründet bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Sachmangel. Klärt der Verkäufer eines Hausgrundstückes den Käufer nicht über Wassereintritte durch ein Terrassendach auf, handelt er arglistig, auch wenn er deren Ursache(n) nicht oder nur teilweise kennt.
[BGH V ZR 43/23]
Sparen heißt nicht Verzicht
Was ein hoher Warmwasserverbrauch bedeutet, unterschätzen viele Haushalte. Wer seinen Verbrauch kennt, kann große Kosten, aber auch CO2, das bei der Erwärmung des Wassers freigesetzt wird, einsparen. Das Erwärmen von Wasser verbraucht im Haushalt ähnlich viel Energie wie alle Elektrogeräte – von Fernseher über Kühlschrank bis Herd – zusammen. Das lässt bereits ahnen, wie groß das Sparpotenzial beim Warmwasser ist. Im Alltag helfen die folgenden Tipps:
In nur fünf Minuten können interessierte Verbraucher mit dem WasserCheck von co2online ihren eigenen Verbrauch analysieren und mit deutschlandweiten Durchschnittswerten vergleichen.
Grundsteuererlass nur bei unverschuldeten Ausfällen
Vermieter, die im Jahr 2023 unverschuldet Mietausfälle hatten, können einen Antrag auf Grundsteuererlass stellen. Gründe können zum Beispiel sein: Wohnungsbrand, Wasserschaden, Leerstand der Immobilie, gegebenenfalls kommen auch Liquiditätsprobleme der Mieter infrage. Hierbei müssen die Vermieter nachweisen können, dass die Ausfälle unverschuldet waren. So darf ein Elementarschaden nicht durch Fahrlässigkeit entstanden sein, weil zum Beispiel Sanierungsarbeiten aufgeschoben wurden. Bei Leerstand muss der Vermieter nachweisen, dass er sich um eine Vermietung der Räume bemüht und eine ortsübliche Miete verlang hat. Geeignete Nachweise sind Unterlagen vom Immobilienmakler oder Nachweise über Wohnungsinserate.
Wie viel Erlass ist möglich?
Wurden durch Mietausfälle weniger als 50 Prozent des normalen Rohertrages der Immobilie erwirtschaftet, ist ein Erlass von 25 Prozent der Grundsteuer möglich. Hat die Immobilie überhaupt keinen Ertrag gebracht, können bis zu 50 Prozent der Grundsteuer erlassen werden. Dies ist in § 33 des Grundsteuergesetzes (GrStG) geregelt. Die Frist endet in der Regel am 31. März des Folgejahres, in diesem Jahr ist sie wegen der Osterfeiertage nach hinten verschoben.
In der Regel ist die Behörde, die den Grundsteuerbescheid ausgestellt hat, für den Erlass zuständig. Anträge müssen schriftlich eingereicht werden.
