Der Fall: Streit im Mehrfamilienhaus
Zwischen den Vermietern, die im Erdgeschoss wohnen, und den Mietern im ersten Stock gab es über viele Jahre lang Streit. Es kam zu regelmäßigen Auseinandersetzungen wegen angeblicher beidseitiger Vertragsverletzungen, wie etwa Verstößen gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen, fehlerhaftem Befüllen und Abstellen von Mülltonnen sowie dem Zuparken von Einfahrten. Nachdem die Vermieterin im Treppenhaus herumgeschrien haben soll, den Mieter mit „Du Penner“ beschimpft und ihnen vorwarf, sich rassistisch über türkische Mieter im Haus geäußert zu haben, erstatteten die Mieter Strafanzeige. Diese Klage führte dazu, dass die Vermieter den Mietern fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen wollten. Sie begründeten dies darin, dass das Mietverhältnis zerrüttet sei.
Das Urteil: fristlose Kündigung ist ungültig
Die folgende Räumungsklage der Vermieter wird abgewiesen. Um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen, braucht es z. B. pflichtwidriges Verhalten der Mieter. Dies sei in diesem Fall nicht erkennbar. Eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten, welche die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte, sei auch nicht in der gegen die Kläger gerichteten Strafanzeige durch die Beklagten zu sehen. Da die Mieter wegen einer falschen Behauptung geklagt hatten, ist die Anzeige nicht als denunziatorisch zu sehen, sondern galt der Wahrung ihrer berechtigten Interessen. Eine erleichterte ordentliche Kündigung ermöglicht nach §573 a Abs. 1 BGB, bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, in denen der Vermieter eine selbst bewohnt. Dies ist hier nicht der Fall.
[BGH VIII ZR 211/22]
Fördertöpfe sind gut gefüllt
Für das Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“ stehen in 2024 insgesamt 762 Millionen Euro zur Verfügung. Für das „Genossenschaftliche Wohnen“ werden 15 Millionen Euro bereitgestellt und für das Programm Altersgerecht Umbauen sind es in 2024 insgesamt 150 Millionen Euro. Dazu Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: „Die Förderprogramme des Bundesbauministeriums sind wichtig für die Konjunkturentwicklung in unserem Land. Jeder Förder-Euro löst Aufträge in den Büchern der Handwerker aus und kurbelt die Binnennachfrage an. Das sind genau die Impulse, die wir jetzt brauchen.“
Die Förderprogramme
Klimafreundlicher Neubau (KFN)
Genossenschaftliches Wohnen
Altersgerecht Umbauen (AU)
Positiver Trend stimmt Makler optimistisch
Wie ImmoScout24 berichtet, zeigt sich ein positiver Trend am Kaufmarkt ab: bereits im vierten Quartal 2023 stieg die Nachfrage für Eigentumswohnungen im Bestand in den acht größten Metropolen und auch Einfamilienhäuser erlebten eine deutlichen Nachfragezuwachs.
In einer aktuellen Umfrage des Immobilienportals unter deutschen Maklern geben 70 Prozent zwar an, dass die Nachfrage in 2023 auf einem niedrigen Niveau war. Fast jeder fünfte Makler berichtet jedoch davon, dass die Nachfrage entweder kontinuierlich im Verlauf des Jahres oder zum Jahresende anstieg. Entsprechend positiv ist die Stimmung bei den Maklern. Rund 52 Prozent der Befragten geben an, optimistisch auf das Jahr 2024 zu blicken. Ein Drittel äußert sich neutral und nur rund 15 Prozent sind pessimistisch gestimmt. „Die Vorzeichen für das Jahr 2024 stehen gut: Angesichts der gesunkenen Inflationsrate und Bauzinsen stabilisieren sich die Rahmenbedingungen für alle Marktbeteiligten. Das Kaufinteresse kehrt zurück und ein Großteil der Makler:innen blickt optimistisch auf das aktuelle Jahr, wie unsere Umfrage zeigt“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24.
Größte Herausforderungen in 2023
Die größte Herausforderung der Makler – so sagen es rund 77 Prozent – war im letzten Jahr die Anpassung der Preisvorstellungen auf Seiten der Eigentümer. Denn diese versuchten lange Zeit an den zuvor marktüblichen Preisen festzuhalten. 61 Prozent geben zudem an, dass das Finden von liquiden Kaufinteressierten im letzten Jahr herausfordernd war. Dafür sind unter anderem qualitativ hochwertige Kontaktanfragen (Leads) nötig. Diese zu erhalten und so das Vermarktungspotenzial zu erhöhen, stellte rund 19 Prozent vor Herausforderungen. Eine höhere Sichtbarkeit und Reichweite nennen 11 Prozent, zusätzliche Qualifikationen rund 6 Prozent.
Um die Nachfrage weiter zu steigern, investierten 40 Prozent verstärkt in die Digitalisierung ihres Geschäfts und 17 Prozent setzten auf den Einsatz neuer Technologien wie Künstliche Intelligenz. Für jeweils 23 Prozent waren zudem die Themen (Daten-)Sicherheit und Transparenz sowie die Schulung des Personals wichtig.
Neben der Anhebung der Förderung für den sozialen Wohnungsbau auf 18,15 Milliarden Euro, der Förderung des klimafreundlichen Neubaus und der Wohneigentumsförderung für Familien von über 2 Milliarden Euro, soll es drei zusätzliche Förderprogramme für neuen Wohnraum geben.
Die wichtigsten Investitionen im Überblick
Drei neue Förderprogramme
Die neuen Förderprogramme sollen im Sommer bzw. Herbst 2024 an den Start gehen. Details werden derzeit noch ausgearbeitet.
Regionale Unterschiede sind groß
Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich regional bzw. lokal teilweise erhebliche Preisunterschiede. Das gilt auch für Heizkosten und Warmwasser. Die Kosten für Heizung und Warmwasser liegen im Abrechnungsjahr 2022 im Durchschnitt bei 1,07 Euro/qm/Monat, in der Spitze bei 1,82 Euro/qm/Monat. Wie hoch diese Kosten ausfallen, hängt vor allem von klimatischen Einflüssen, dem energetischen Zustand der Immobilie und den starken Preisunterschieden zwischen Heizöl, Fernwärme und Gas ab. Auch die Preisgestaltung der einzelnen Gas- und Fernwärmeversorger sorgt für unterschiedlich hohe Kosten.
Die Auswertung basiert auf dem BetriebskostenCheck, der von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online entwickelt wurde. Er zeigt deutliche Steigerungen bei den Kosten für Heizung und Warmwasser, Hauswartsleistungen und Versicherungen seit dem letzten Betriebskostenspiegel 2018.
Sparpotenzial bei verbrauchsabhängigen Positionen
Co2online sieht das größte Sparpotenzial bei den verbrauchsabhängigen Positionen wie Heizung, Warmwasser und Wasser. Durch sparsames Verhalten sollen Mieter ihren Verbrauch und somit ihre Kosten deutlich senken können. In einem durchschnittlichen Haushalt entfallen 71 Prozent des Energieverbrauchs auf die Raumwärme. Die Erwärmung von Wasser verbraucht 15 Prozent der gesamten Energie. 14 Prozent sind es beim Stromverbrauch.
Der hydraulische Abgleich
Die Optimierung der Heizungsanlage muss durch eine Fachkraft ausgeführt werden und die folgenden Maßnahmen beinhalten:
Von der Pflicht ausgenommen sind Eigentümer, die bei der aktuellen Heizung bereits einen hydraulischen Abgleich durchführen lassen haben. Ausgenommen sind zudem Gebäude, die innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Frist
Was ist der hydraulische Abgleich?
Der hydraulische Abgleich sorgt dafür, dass die Wärme gleichmäßig und effizient durch alle Heizkörper fließt. Zunächst wird die benötigte Wärme für jeden Raum ermittelt, um dann das Heizsystem optimal darauf einzustellen. Ziel des hydraulischen Abgleichs ist es, Energie zu sparen und den Wohnkomfort zu erhöhen. Durchgeführt wird der hydraulische Abgleich durch Schornsteinfeger, einige Energieberater oder durch SHK-Handwerker (Sanitär-Heizung-Klima).
Mitte 2022 hat die Bundesregierung die Kosten für den hydraulischen Abgleich geschätzt und gab die zu erwartenden Kosten an. Demnach werden für Nichtwohngebäude mit 1.500 Quadratmetern etwa 2.000 Euro fällig, für ein Wohngebäude mit sieben Wohneinheiten etwa 4.000 Euro und für ein Nichtwohngebäude mit über 10.000 Quadratmetern Energiebezugsfläche etwa 6.000 Euro.
